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droit immobilier

Que faire en cas de carence de votre Syndic?

Vous êtes copropriétaire et votre Syndic ne répond plus à vos demandes. Pire, vous apprenez qu’il a fait faillite ou que sa société n’existe plus. Que faire ? Comment récupérer les appels de fonds versés par les copropriétaires ?

Deux situations sont à distinguer : carence du syndic ou vacance de la fonction.
Seule la situation de carence d’un syndic encore « officiellement » en fonctions permet au président du conseil syndical, ou à défaut à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale. S’il n’y a plus de syndic (par exemple, dans le cas où le mandat du syndic n’a pas été renouvelé et qu’aucun autre syndic n’a pu être nommé), il est indispensable d’avoir recours à l’administration judiciaire, c’est-à-dire faire nommer un administrateur provisoire par la Justice et ce, quels qu’en soient les inconvénients : coût, délais, interruption prolongée de la gestion de la copropriété, etc.

Avant de convoquer l’assemblée extraordinaire, il convient de s’interroger sur ce que souhaitent les copropriétaires, en fonction de la taille et de la complexité de la gestion de la copropriété : syndic bénévole ou syndic professionnel.

Un syndic bénévole n’est concevable qu’à certaines conditions : déjà, qu’une personne soit volontaire pour assumer ces fonctions et semble assez compétente et sérieuse pour le faire. Par ailleurs, ce système ne se conçoit que si la copropriété est de taille réduite, qu’elle n’emploie aucun salarié, qu’il n’y ait que peu de postes de dépenses à gérer et que tous les copropriétaires s’entendent parfaitement.

Dans le cas contraire, seul un syndic professionnel sera en mesure d’assumer ces fonctions.

Pour bien le choisir, il est souhaitable de se renseigner dans les copropriétés alentours par exemple ou sur Internet pour savoir si les copropriétaires en sont satisfaits.

Surtout, il importe de veiller, dans tous les cas à ce qu’il soit bien titulaire de la carte professionnelle « gestion » délivrée par la Préfecture de Police, ainsi que d’une garantie financière couvrant les fonds qu’il reçoit des copropriétaires et d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Autant de conditions impérativement exigées par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 Janvier 1970 réglementant les cabinets immobiliers.

Le délai entre l’envoi de la convocation et l’assemblée est en principe de 15 jours mais en cas d’urgence, il peut être plus court.

La convocation à l’Assemblée Générale Extraordinaire doit bien inscrire à l’ordre du jour la révocation, puis la nomination d’un nouveau syndic.

Par ailleurs, si les copropriétaires envisagent de mettre en cause la responsabilité de l’ancien syndic (s’il a commis des fautes dans sa gestion) et/ou de mettre en jeu sa garantie financière (s’ils pensent que les fonds versés par leurs soins ne seront pas restitués ou ont été détournés), ils doivent également inscrire à l’ordre du jour cette question et donner mandat au nouveau syndic d’engager les différentes procédures.

En cas de soupçon de détournement de fonds par le Syndic, les copropriétaires doivent, selon les articles 39 à 46 du décret du 20 juillet 1972, décret d’application de la loi Hoguet, dans un délai de trois mois, produire auprès du garant leurs créances, ou ce qu’ils peuvent en connaître, à compter de la date d’exécution de trois formalités visant à les informer de la cessation de garantie :

– publication d’un « avis dans deux journaux, dont un quotidien, paraissant ou, à défaut, distribués dans le département où est situé le siège de l’entreprise à laquelle a été donnée la garantie, et, le cas échéant, les établissements, les succursales, les agences ou les bureaux qui en dépendent »,
– apposition d’une « affiche informant de la cessation de garantie à la porte principale de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier et, s’il échet, à la porte principale de chaque bâtiment dépendant du syndicat ou de la société »,
– lettre recommandée au président du conseil syndical ou à défaut à chacun des membres de ce conseil.

Toute la question sera de tenter de déterminer le montant à déclarer auprès de l’organisme de garantie financière, alors même que, le plus souvent, les copropriétaires ne disposent pas d’une vision claire et précise des comptes de leur copropriété.

Enfin, il faut savoir que l’ancien syndic a en principe, en vertu de l’article 18-2 de la loi
nº 65-557 du 10 juillet 1965, un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour restituer à son successeur la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.

Dans tous les cas, prendre conseil auprès d’un professionnel du droit est toujours souhaitable, compte tenu de la complexité des règles régissant le droit de la copropriété.