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Actualité jurisprudentielle: Modification des facteurs locaux de commercialité et déplafonnement du loyer

La modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce exploité pour écarter la règle du plafonnement prévue par l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Telle est la solution d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 juillet 2011.
Dans cette affaire, une société, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à une autre société pour y exploiter un commerce de chaussures, maroquinerie et accessoires, a délivré congé à celle-ci avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné.
Faute d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix.

Pour dire qu’il y avait lieu à déplafonnement et fixer le loyer à une certaine somme, la cour d’appel a estimé que, depuis 2001, les facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par les facilités de stationnement, gratuit durant 45 minutes, dans cinq parkings à proximité immédiate et surtout par le système de gratuité des transports en commun, favorisant de manière indiscutable l’entrée de clients potentiels en centre-ville et tout particulièrement les commerces du centre, que si deux grandes surfaces commerciales du centre-ville ont fermé, ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales et qu’ainsi il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer.

La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce : « en statuant ainsi, sans rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité présentait un intérêt pour le commerce exploité par la société (…), la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».